藍色情懷

文●曾寶璐

直聳入雲的台北一○一，正以每五天一層樓的速度爬升中，站在剛完工的第九十六層樓，雲霧無預警的從身邊飄過，上樓參觀過的人都有過這樣的驚喜，政大地政系教授張金鶚是其中之一，「內部真的很氣派，不愧是第一高樓。」

今年十一月，一○一大樓內兩萬三千坪的購物中心將開幕、明年九月辦公大樓也將正式營運。這棟世界第一高樓，有如立體小城鎮，例如，一○一每年的用電量大約是一萬多瓩，相當於台北縣石碇鄉一整年用電量，大樓水塔儲水四千噸，相當於八百個家用水塔（五噸）的容量。購物中心面積是ＳＯＧＯ忠孝店的兩倍大；六萬坪的辦公大樓面積，相當於四．六個遠企中心。

大樓內的進駐人口，根據台北一○一大樓提供的數據，辦公大樓為一萬人、賣場部分則一天將超過五萬人次，若是遇到緊急事故（例如美國紐約雙子星大樓一九九三年曾被人放置炸彈，位於第一百零五樓的人走下來，花費就超過兩小時），如何疏散？關於這方面，台北一○一並未提供相關數字。

為對抗台灣頻繁的地震及其他意外，台北一○一大樓採用超大巨柱及桁架系統，並在巨柱內加灌高強度鋼筋混凝土，除了耐火性外，也加強了大樓結構的強度。另外，每八層樓設有一百坪的避難室，四面並有兩公尺寬的對外陽台，該室也可提供一百人的水電、通訊、廣播系統。一○一大樓抗震係數達兩千五百年大地震週期，也就是說，在兩千五百年會遇到一次的七級強震中，一○一還能保持結構體穩定。

‧車流！
綿延四公里，交通全凍結

安全無虞後，接踵而來將是交通問題。台大土木工程所教授張堂賢指出：「一○一啟用後，周邊道路如果還是以現況來執行，將成為大停車場！」信義計畫區出入口兩大瓶頸，一是信義路和基隆路交叉口、二是基隆路與松壽路（凱悅飯店前）三叉路口，這兩大路口在交通尖峰時間已塞得不可開交，未來一○一啟用後，張堂賢估計，尖峰時段一小時最少會多出五百輛車，周邊的松智路、市府路不可能負荷，延伸的交通動線都將凍結。

有關台北一○一的交通維持計畫，目前由鼎漢國際工程顧問公司評估中，但計畫書還要送交台北市政府審核，現在不能提供。

根據台北市交通局交通尖峰流量統計，基隆路與信義路交叉口在下午五點到六點下班時間，一小時內有八千兩百多輛車通過，其中又有兩千三百多輛車是從信義路五段往西離開，若加上預估因台北一○一啟用後增加的五百輛車流，光是單向從信義路向西行的車將可能綿延近四公里，幾乎等於從台北市政府塞到總統府前！影響層面不只是信義計畫區，還將癱瘓整條基隆路，連仁愛路、和平東路都將大受影響。

根據統計，世貿大型展覽期間，尖峰時間每小時約吸引四萬五千人次，台北一○一也預估，賣場人潮約五萬人次，假日的信義計畫區已非人潮洶湧可形容。

‧人流！
大老闆走不出信義計畫區

一○一坐落的台北信義計畫區內，豪宅林立，包括信義富邦、贊泰花園廣場、信義之星及興建中的御之苑等。國內不少知名企業老闆，如鴻海董事長郭台銘、宏力半導體董事長王文洋、震旦行董事長陳永泰、廣達電腦總經理梁次震，及知名歌手張惠妹等人，都住在這一區，區內還有台灣高鐵、中國信託公司以及興建中的統一集團總部。

可以想像，一旦大塞車，住在信義計畫區的諸多名人，包括台灣高鐵董事長殷琪、國巨電子總經理陳泰銘、中信金控集團董事長辜濂松、統一集團董事長高清愿等一大堆老闆們，都有可能受困車陣中，久久走不出（或進不來）信義計畫區。

台北一○一針對人流疏散多所著墨，但在大眾運輸方面卻以尚未動工、要到民國九十八年才完成的捷運信義線為主要討論，而台北一○一興建的空中廊道也只與凱悅飯店、世貿展覽館等銜接，市政府規畫的信義區空中廊道，則要八月才發包，都無法立即達到疏運人流的效果。

另外，一旦捷運信義線動工，信義路五段將更為壅塞，人流與車流混合造成的人車衝突，勢必將帶來嚴重影響。「等到信義線蓋好，這個地方都死翹翹了！」張堂賢說，短期應將信義路和仁愛路單行系統延伸至信義計畫區，形成大環路，接下來則可仿造澳洲雪梨建置高架式電動步道系統，將人潮紓解到信義計畫區外再搭乘交通工具。

‧殷鑑！
八五大樓，從熱鬧到空城

除了交通問題，超高大樓能否存活，南台灣有個前車之鑑。高雄東帝士八五國際大樓一九九九年落成時，曾經也頂著台灣第一高樓光環，百貨公司、遊樂場、辦公室、高級飯店同時進駐，不但成為最炫的旅遊點，更被譽為「高雄新驕傲」。

不過，現在的八五大樓入夜之後大半沒有燈光，由於風光開幕後先有陳由豪的財務危機，後又難敵景氣持續下挫的挑戰。啟用不過一年，十二到三十五樓辦公室出租率竟然只有兩成多，租金也從當年每坪二千元掉到剩下五、六百元，一棟嶄新的摩天大樓卻有如空城，狀況簡直慘不忍睹。至於十一樓以下的建台百貨、遊樂場等，則在去年陸續結束經營，至今除了一樓有一些零星攤位外，其餘樓層均是空盪盪。

去年底進入東雲公司擔任特助的陳福任，負責管理八五大樓十二到三十五樓部分，他將五成的樓面改為商務住宅出租，現在好不容易讓出租率回升到近六成。「超高大樓經營成敗關鍵在進駐率，五成以上才算安全。」陳福任說，完工後一、兩年，進駐率要達到四成左右，四年內一定要衝過五成，否則大樓人氣不足，對新客戶沒有吸引力，就可能一蹶不振。

另外，國內沒有管理超高大樓的經驗和人才，必須引進外商大樓管理公司，導致管理費用成為一大重擔。

以八五大樓為例，啟用第一年的樓管費高達一億元，即使現在股東自行成立建東樓管公司，每年還要六千萬元。而台北一○一將與澳商聯盛國際公司合資一家樓管公司，負責大樓管理，費用絕對高於八五大樓。這部分開支如遇上招租不順，將拖累經營。

坐落在上海浦東，一九九九年落成的世界第四高樓─上海金茂大廈，啟用後一直面臨沉重的銀行貸款利息及管理與維修成本。根據統計，金茂大廈每年利息支出高達人民幣一億三千七百萬元（約合新台幣五億六千九百萬元），每天的管理與維修費也要人民幣一百萬元，導致財務危機。為此，去年還向社會發債人民幣十億元，用於向銀行還債。本是一身驕傲，卻出現「十四家股東，人人想賣」的局面，這是之前股東想都沒想到的。

台北一○一辦公空間高達六萬坪，雖然台北一○一總經理林鴻明說，至今三分之一面積有預定出租對象，包括台灣證交所、中國信託，以及某國內銀行考慮租下至少一層樓；此外，一○一股東之一的中華開發新董事長陳敏薰，也應允在此設辦公據點。但這些在白紙黑字簽約前，都還是未知數，市場上傳聞，雖負責承辦一○一商辦招租的仲量聯行尚未開價，但一○一為了展現比遠企中心的水準高，每坪租金超過遠企的三千二百元，約在三千五百元至四千元之間，將是台北租金最高的辦公大樓，不過，不景氣期間，有多少企業願意付出高租金租辦公室？這一點尚待嚴格的考驗。

‧招租！
鎖定外商，卻恐怕填不滿樓層

目前台北一○一鎖定的是知名外商公司，尤其是金融證券業者。由於台灣證交所確定進駐，就可能為它吸引到外資券商跟著搬家。尤其外資券商挑選辦公室講求群聚效應，目前信義計畫區已成為最熱門地點，包括新光曼哈頓大樓有花旗美邦證券，國泰金融中心則有瑞銀華寶、港商荷銀、美商雷曼兄弟證券，加上國貿大樓的港商匯豐證券，只剩下目前辦公室設在遠企中心的摩根士丹利、高盛、美林等沒有落腳信義區，因而成為台北一○一最重要的招攬目標。

戴德梁行代理部協理朱幸兒表示，外商金融機構的付租能力強，它們在世界各大都市，往往選擇最精華的大樓。不過，經歷九一一、ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）事件，加上台灣頻繁的地震，無論是外商或本土企業，對這樣的超高大樓似乎都有點卻步，畢竟辦公室的安全遠比面子重要，是否進駐一○一，最先考量的應該是安全，其次才是價錢。

不過單是外商金融業，絕對只能填滿小部分樓層。尤其台北一○一落成之際，卻恰是台灣面臨外商移出增加、總部紛紛撤離之時，台北美國商會會員，一年半內由一千多人降為八百人左右；歐洲商會會員流失更快，從一千多會員掉到不足五百人。一○一如何突破這些困境？也令人懷疑。

據戴德梁行公布今年第二季Ａ級辦公大樓市況，空置率約一○．七％，租金也跌到每坪每月二千一百二十三元，逼近十年來最低的二千元。扣掉可能進駐的股東，台北一○一還有四萬多坪的辦公空間，招租容不容易？

信義房屋協理信泓浚則從另一個角度看，指出香港中環最好的辦公室每坪租金約新台幣六千元、東京Ａ級辦公室要價八千元、上海金茂大廈也要五千元，即使一○一開到每坪四千元，在亞洲國家Ａ級辦公室價位當中還是比較便宜，外商考量進駐指標性的都市地標，才能與品牌相得益彰。

台北一○一的地標型建築地位已確立，但張金鶚說，問題在於啟用後功能究竟好不好，例如交通問題尚未解決之前，如果必須按時間表錯開上下班時間，就是一個很笨的做法。

台北一○一的國際級地標地位已經確立，一舉一動備受各界注意，台北一○一究竟會成為閃亮之星，還是讓台北陷入交通黑暗期的帶刺仙人掌？解決交通問題將會是關鍵。